Transition énergétique à Saint-Gaudens : réussir le passage des classes E, F et G en 2026

12 139 habitants résident à Saint-Gaudens, où le parc immobilier se structure autour de 7 263 logements selon le dernier recensement de l'INSEE. Au 8 novembre 2026, la base de l'ADEME affiche 3 639 DPE enregistrés, révélant une physionomie thermique marquée par l'histoire constructive de la ville. Les résidences principales dominent largement avec 6 119 unités, tandis que 970 logements sont déclarés vacants, soit 13,4 % du parc total. Pour les propriétaires occupants, qui représentent 48,4 % des ménages, comme pour les 48,7 % de locataires, la performance énergétique n'est plus une simple donnée technique mais un facteur déterminant de la valeur d'usage et de la solvabilité immobilière, dans un contexte où la facture énergétique annuelle médiane est estimée à 1 212 €.

Un parc à Saint-Gaudens où 57,5 % des DPE concernent le bâti d'avant 1975

L'analyse des diagnostics techniques à Saint-Gaudens montre une forte concentration de logements anciens. 57,5 % des DPE enregistrés portent sur des biens achevés avant 1975, une période charnière précédant les premières réglementations thermiques d'envergure. Plus précisément, 23,6 % des diagnostics concernent des constructions antérieures à 1949. Cette antériorité se traduit par une prédominance du gaz naturel comme énergie de chauffage principale, présent dans 52,6 % des DPE. Pour un acquéreur, cette structure d'âge implique une vigilance particulière sur l'isolation des combles et le remplacement des menuiseries, car 77,2 % des diagnostics locaux portent sur des logements construits avant 1997. L'INSEE confirme cette tendance, dénombrant 1 949 résidences principales achevées entre 1946 et 1970, ce qui constitue le socle du paysage urbain actuel.

La stabilité résidentielle est une autre caractéristique forte de la commune. 44,7 % des ménages habitent leur résidence principale depuis 10 ans ou plus, ce qui suggère un renouvellement lent des équipements thermiques. À l'opposé, seulement 15,8 % des ménages sont installés dans leur logement depuis moins de 2 ans. Ce manque de rotation peut expliquer la part significative de logements classés E, F et G. Le défi pour ces propriétaires de longue date réside dans l'anticipation des travaux de rénovation globale, indispensables pour sortir du statut de passoire thermique, particulièrement pour les 374 résidences principales datant d'avant 1919 recensées par l'INSEE.

Le secteur Cœur de Ville et ses 14,8 % de DPE classés F ou G

Dans le périmètre spécifique dénommé Cœur de Ville, la situation énergétique présente des particularités notables. Sur les 1 179 DPE localisés dans ce secteur, 14,8 % sont classés en catégories F ou G. Ce chiffre, supérieur à la moyenne communale, s'explique par une période de construction dominante située avant 1948. Le bâti y est essentiellement composé d'appartements, les maisons ne représentant que 11 % des diagnostics de ce secteur. Avec une surface moyenne de 54 m², ces logements sont souvent destinés au marché locatif, où les contraintes de la loi Climat et résilience s'appliquent avec la plus grande rigueur.

Pour les bailleurs du centre, le gel des loyers pour les classes F et G, effectif depuis août 2022, impacte directement la rentabilité. La petite surface moyenne dans le Cœur de Ville facilite cependant certains types de travaux, comme l'isolation thermique par l'intérieur, bien que la configuration des immeubles anciens puisse limiter les options techniques. Il est crucial de noter que les données de ce secteur ne s'appliquent qu'à ce périmètre restreint et ne reflètent pas les performances des zones périphériques de Saint-Gaudens, où l'habitat est plus récent et souvent plus spacieux.

Les quartiers Est et Nord marqués par la période 1948-1974

Le Quartier Est, avec 929 DPE analysés, affiche un profil différent. Ici, 49,7 % des diagnostics concernent des maisons, et la surface moyenne grimpe à 70 m². La part des classes F et G y est plus contenue, s'établissant à 8,6 %. La période de construction dominante, entre 1948 et 1974, correspond à l'essor des lotissements et des ensembles collectifs de taille moyenne. Cette configuration offre souvent de meilleures opportunités de rénovation, notamment par l'isolation des toitures ou le changement des systèmes de chauffage individuels, dans un secteur où la facture énergétique peut rapidement s'alourdir en raison de surfaces plus importantes qu'en centre-ville.

Le Quartier Nord présente quant à lui une situation plus fragile avec 11,2 % de DPE classés F ou G sur les 545 diagnostics localisés. La période de construction dominante reste la même (1948-1974), mais la part des maisons y est plus faible que dans l'Est, avec 28,8 %. La surface moyenne y est de 73 m². Cette disparité entre les deux quartiers souligne l'importance pour un acheteur de ne pas généraliser l'état thermique d'un bien à partir de sa simple date de construction. Les rénovations passées, non systématiques, créent des écarts de performance au sein d'une même typologie architecturale.

Saint-Gaudens-Coteaux et la performance des constructions 2006-2012

Le secteur Saint-Gaudens-Coteaux se distingue nettement par sa modernité. Avec 566 DPE répertoriés, la période de construction dominante s'établit entre 2006 et 2012. En conséquence directe, seulement 4,9 % des diagnostics sont classés F ou G. Les maisons y représentent 41,5 % des DPE, pour une surface moyenne de 74 m². C'est dans ce secteur que l'on retrouve la plus forte probabilité de croiser des étiquettes A ou B, lesquelles ne représentent que 4 % de l'ensemble des DPE à l'échelle de la commune (soit 147 diagnostics). Ces logements récents bénéficient souvent d'une isolation performante et de systèmes de chauffage plus économes, s'éloignant de la consommation médiane communale de 193 kWh/m²/an.

Pour les propriétaires de Saint-Gaudens-Coteaux, l'enjeu n'est plus la sortie de l'insalubrité énergétique mais le maintien de la performance. Les acquéreurs privilégient ce secteur pour la prévisibilité des charges, dans une ville où l'estimation de la facture annuelle médiane atteint 1 212 €. La valeur patrimoniale y est mieux préservée, les contraintes réglementaires liées à la vente (audit énergétique) étant quasi inexistantes dans ce périmètre, contrairement aux quartiers historiques ou aux zones de construction d'après-guerre.

Obligations légales à Saint-Gaudens : l'audit obligatoire pour la classe E

Depuis le 1er janvier 2025, une étape cruciale a été franchie pour le marché immobilier de Saint-Gaudens : l'audit énergétique est désormais obligatoire pour la vente de toute maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E. Cette mesure touche une part importante du parc local, puisque 701 DPE, soit 19,3 % des diagnostics enregistrés, appartiennent à cette catégorie. Contrairement aux appartements en copropriété, les maisons classées E voient leur processus de vente encadré par ce document technique dont l'obligation s'applique désormais au même titre que pour les classes F et G.

Pour les bailleurs, le calendrier se précise également. Si les logements classés G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les diagnostics classés F suivront en 2028, et la classe E en 2034. À Saint-Gaudens, cela signifie que 11 % des DPE (401 diagnostics F et G réunis) sont déjà ou seront très prochainement exclus du marché locatif sans travaux préalables. L'interdiction d'augmenter les loyers des logements F et G, en vigueur depuis août 2022, constitue un signal financier fort pour inciter à la rénovation avant que l'obsolescence réglementaire ne soit totale.

Prix médians à 1 450 €/m² pour les maisons : quel impact énergétique ?

Le marché immobilier de Saint-Gaudens montre une progression des valeurs malgré les contraintes énergétiques. En 2025, le prix médian des maisons a atteint 1 450 €/m² pour 72 ventes, contre 1 220 €/m² en 2021. Pour les appartements, la hausse est plus modérée, passant de 1 050 €/m² en 2021 à 1 150 €/m² en 2025. Cette valorisation s'opère alors que le nombre de transactions de maisons semble se contracter. L'écart de prix entre les biens performants et les passoires thermiques devient un sujet central de négociation lors des visites, les acheteurs intégrant le coût des travaux de rénovation dans leur offre.

La surface médiane des diagnostics enregistrés est de 68 m², mais les maisons, qui représentent 50,1 % de l'ensemble des logements selon l'INSEE, offrent souvent des volumes plus importants nécessitant des investissements lourds pour passer d'une classe D ou E vers un niveau plus efficient. Avec 58,2 % des résidences principales chauffées au gaz de ville et 30,8 % à l'électricité, le choix de l'énergie reste un pivot de la stratégie de rénovation. Le fioul, marginal avec 2,7 %, disparaît progressivement du paysage local.

Géorisques à Saint-Gaudens : inondation et zone sismique 3

Outre la performance énergétique, tout projet immobilier à Saint-Gaudens doit intégrer l'état des risques. La commune est classée en zone de sismicité 3, qualifiée de modérée. Selon les données de Géorisques, d'autres aléas sont recensés comme les risques d'inondation, le risque industriel et la rupture de barrage. Le potentiel radon est quant à lui évalué au niveau 2. Ces informations, annexées au dossier de diagnostic technique, sont essentielles pour les assureurs et les futurs propriétaires.

L'intégration de ces risques dans la stratégie de rénovation est pertinente. Par exemple, lors de travaux d'isolation par l'extérieur ou de renforcement des structures pour améliorer le DPE, la prise en compte de la sismicité modérée peut influencer le choix des matériaux et des techniques de fixation. La sécurité globale du logement, incluant la prévention des risques naturels et industriels, complète la valeur verte du bien.

Ce que cela change pour vous à Saint-Gaudens en 2026

Pour le vendeur d'une maison classée E, F ou G, l'anticipation est le maître-mot. L'audit énergétique obligatoire doit être réalisé avant même les premières visites pour informer les acquéreurs potentiels sur l'ampleur des travaux. Pour l'acheteur, c'est une opportunité de négocier le prix en s'appuyant sur les 193 kWh/m²/an de consommation médiane locale, tout en vérifiant la validité du DPE. Rappelons que les diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables. Le bailleur, de son côté, doit impérativement viser une sortie de la classe F d'ici 2028 pour maintenir son bien sur le marché locatif.

• Vérifier la date de réalisation du DPE (doit être postérieur au 1er juillet 2021).
• Pour les maisons classées E, F ou G, s'assurer de la présence d'un audit énergétique valide avant la vente.
• Identifier le type de chauffage principal (le gaz naturel concerne 52,6 % des DPE locaux) et son efficacité.
• Consulter l'état des risques sur Géorisques, notamment concernant la zone sismique 3.
• Évaluer le potentiel de gain de classe énergétique au regard de la surface médiane de 68 m².

À Saint-Gaudens, 3 639 DPE reflètent une réalité où la transition énergétique n'est plus une option mais une condition de pérennité. Avec un prix médian des maisons en hausse à 1 450 €/m², la rénovation devient le garant de la valeur immobilière face aux échéances de 2028 et 2034.